2023年06月09日 不動産の話 売買前に知っておくべき道路ルール（接道義務・セットバック）

どんな土地にでもお家を建てられるわけではありません。

土地に接している道路について、ルールがあることをご存じでしたか？

今回は道路から敷地までの距離に関するルールについて解説します。

また最後に、一戸建てや土地を購入する前に知っておくべきことについてもお伝えしますので、これから買う予定・売る予定がある方は是非ご覧いただけたらと思います。

接道義務とは？

土地の所有者が公道に面している場合に、その所有者に対して法的に課される道路への接触や通行の義務です。つまり、土地所有者は自分の土地から公道へのアクセスを確保しなければなりません。接道義務は、都市計画法や地方自治体の条例によって定められています。

道路の幅については緩和措置などがありますが、接道部分については1㎝でも足りないと許可が下りませんので、注意が必要です。

接道義務を定める理由としては、緊急車両の通行や災害時の避難路を確保するためなどが挙げられます。

一例として、敷地が建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない場合や、接している道が建築基準法に定められていない場合は、接道義務により家を建てることができません。（＝再建築不可）

■接道義務の例外

接道義務を満たすには、建物の土地が道路に2メートル以上接している必要がありますが、次のいずれかに該当する場合は、例外として現状は問題ないとされています。
一部の特定行政機関では、地域ごとに要件が緩和されており、詳細な内容は異なる場合がありますが、全国的にほぼ共通しています。

【みなし道路】

見なし道路とは幅が4m未満の道路ではあるものの、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」とされた道路を指しています。

【43条但し書き通路（43条2項2号）】

43条但し書きは建築基準法上の道路に接していなくても、基準を満たし、安全が確保できれば家を建築できるという特例です。

【都市計画区域・準都市計画区域外のエリア】

接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建築する際に適用される法令です。したがって、都市計画区域・準都市計画区外では接道義務が発生しません。　

セットバックとは？

建物や構造物を公道や隣接する土地から一定の距離、離す必要がある規制です。

セットバックは、建築基準法や地方自治体の建築条例によって定められています。セットバックの目的は、建物の安全性や通風・日照の確保、景観の保護などです。通常、セットバックの具体的な距離は地方自治体によって異なります。

セットバックした部分の土地は、公道・私道関係なく道路としてしか使用方法は認められておらず、所有権があっても自由にできる土地ではないため注意が必要です。空いているからと駐車場として使用したり、駐輪や花壇にしたりすることは違法となりますのでご注意ください。

なお、川などが道路の反対側へある場合は条件が異なります。

幅員4メートルの道路を確保するために、土地の境界線を道路の中心線からではなく、岸から4メートル以上後退させます。

またセットバックした土地は、私有地として自由に使用できないにもかかわらず所有権はあるため、申請をしないと固定資産税がかかってしまいます(申請をすることで非課税となります)。
また土地を寄付をすることで、固定資産税や都市計画税が免除される自治体もあります(寄付を受け付けない自治体もあるため、確認が必要です)。

その他、家を建てる際の決まりごと

・建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物が占める割合の制限です。建ぺい率が50%と定められている場合、敷地の50%までしか建物を建てることができません。

・容積率

容積率とは、敷地面積に対して建物の総床面積が占める割合の制限です。容積率が200%と定められている場合、建物の床の面積の合計が敷地面積の2倍までとなります。

・建築物の高さ

建築物の高さは、地上からの最高到達点を指します。地域や建築基準法によって高さ制限が設けられており、周囲の景観や建物の安全性を考慮して決定されています。

・用途地域別の規制

土地の用途地域によって建物の利用目的や規模に制限があります。住宅地域、商業地域、工業地域などの用途に応じて、建築制限や規制が設けられています。

・防火地域、準防火地域

防火地域とは、火災の発生を防ぐために建築物や周囲の環境に対して特別な規制が設けられた地域です。準防火地域は防火地域よりも緩やかな規制が適用されます。建物の耐火性や遮炎帯の確保などが求められます。

これらのルールや規制は、地方自治体の建築基準法や都市計画条例によって定められています。建築の計画や設計段階でこれらの要件を遵守することが重要です。

不動産を手放す際の価値について

前述した通り、接道義務やセットバックにより、再建築不可のような土地は不動産の価値が低くなってしまいます。

例えば、広くて日当たりが良いと思って購入したが、接道義務を果たしていなかったため、再建築が不可だった場合は、必ず売るときになって問題が起こってきますので慎重に購入を検討してください。

物件を見る際は、建物や土地だけでなく、道路へのアクセス状況についても把握することが重要です。道路付けの状況に関してある程度の知識を持っておくことで、将来的に生じる可能性のある問題や障害を事前に予防することができます。

詳細な情報を把握することによって、土地の価値を見極め、買うときにも売るときにも損をしないようにしましょう。

分からないことがありましたら、（有）明正地所までお気軽にお問い合わせください。